Aparte de los programas políticos de vivienda en Andalucía, comentado en otro artículo, he considerado destacar las siguientes noticias:
1- Las últimas estadísticas de el Colegio de Notarios han detectado en enero una bajada interanual del 6%. Habrá que estar pendiente de los próximos informes de precios para ver si se confirma.
2- Según Carolina Roca, Vicepresidenta de la Asociación de Promotores Inmobiliarios Madrileños hay que producir viviendas a precios asumibles. Sin embargo como una única solución para que los precios bajen solo menciona bajar los impuestos, ya que un 30% del precio de la vivienda son diversos impuestos de todo el procesos productivo. Sin embargo no menciona si también debería bajar el precio de los solares, si las constructoras deberían invertir más en I+D (impresoras 4D, etc) ni cuanto se llevan de beneficios las constructoras y las promotoras.
Desde 1985 al 2013 la vivienda nueva ha subido un 56% más que la subida del IPC. Faltaría que la asociación de promotores nos explicará cuales son los conceptos que más han subido. Y en cuanto a los impuestos también habría que ver hasta que punto pueden bajar pues los Ayuntamientos también tienen que costearse la construcción de las calles, alumbrado, alcantarillado, etc.
3- El Banco Central Europeo ha estrenado un edificio que les ha costado un 50% más de lo presupuestado. Es algo que leo que suele ocurrir mucho en la construcción, tanto de edificios, como carreteras, líneas de tren, etc. Me pregunto si por una parte estos aumentos son justificados, y por otra parte si son tan corrientes como parece que lo son si se incluye desde el principio de los proyectos probabilidades de cuanto podría llegar a subir el proyecto.
En cambio en los proyectos informáticos, área en el que antes trabajaba, siempre que un proyecto aumenta su presupuesto o las fechas no se cumplen parece que a las empresas (tanto a la empresa cliente como la empresa proveedora del servicio) se les vaya a caer el mundo. Me pregunto si estamos tan acostumbrados a que los proyectos de construcción se les dispare el presupuesto y los plazos porque nos cuesta tanto aceptar también que los proyectos informáticos, ciencia de reciente aparición y en constante evolución, no puedan aparecer también incertidumbres, riesgos y aspectos no contemplados inicialmente que hagan aumentar los costes y los plazos. Estos deberían ser siempre justificados y al igual que en la construcción contemplarse desde el principio las probabilidades de que el proyecto pueda aumentar sus costes.
viernes, 20 de marzo de 2015
Programas electorales sobre vivienda en Andalucia
En un artículo de El Mundo se resumen los programas electorales de Andalucia sobre vivienda. En general, pocos aciertan a identificar el problema, cuales pueden ser las soluciones y como medir si se está progresando sobre el tema. Muchas veces se enfocan a actuaciones directas en el sector público, y no en el sector privado.
El principal problema de la vivienda es que los precios todavía tienen que bajar más. Para medir cuanto están sobrevaloradas se puede utilizar el indicador de en cuantos años se pagaría una vivienda media con los ingresos brutos familiares. Actualmente en España es en 6,2 años y se considera que el precio es razonablemente asequible si se puede pagar en 4 años o menos. Si los precios bajarán un 35% muchas más personas podrían acceder a la vivienda (bien en propiedad, bien en alquiler), y en caso de no poder pagarla tendrían más facilidades en venderla pues al haberla comprado a un precio razonable podrían venderla también a un precio razonable. Con este indicador se puede medir el éxito de los programas políticos a implantar. Además al disponer las familias de mucho más dinero estas pueden reactivar la demanda interna y todo el empleo que esta demanda genera. Muchas de las medidas que se han tomado y que algunos partidos siguen planteando es proporcionar ayudas económicas y aumentar el número de años en los que se puede pagar una vivienda. En mi opinión solo sirven para que los propietarios aumenten el precios de compraventa o alquiler.
Para evitar se queden pisos vacías algunos partidos (IU, UPyD, Ciudadanos, Podemos) contemplan el caso de las viviendas desocupadas que son propiedad de los Bancos y las AAPP's. No mencionan que estas viviendas representan menos de un 20% de las viviendas vacias (unas 300.000 de un total de 1.700.000) y que muchas de estas viviendas están en zonas que difícilmente son habitables como las ciudades fantasmas o zonas muy alejadas de las zonas urbanas. Me pregunto si no se atreven a implantar alguna medida también para los pisos vacíos de particulares por temor a perder votos.
Recientemente Alemania ha limitado el precio de los alquileres. Acaban de aprobar una ley que limita el aumento de los precios de alquiler por encima de la media de la zona. La aplican para aquellas zonas donde haya escasez de vivienda. Por desgracias tampoco veo ninguna medida parecida en los programas políticos de Andalucía.
Por último se debería conceder la dación en pago y se debería limitar el número de hipotecas que conceden los bancos a familias que están poniendo en riesgo su economía al comprar pisos caros. Por ejemplo en Inglaterra se controlan las hipotecas que conceden los bancos para el caso de que no se pueda pagar con 4,5 años de los ingresos brutos familiares.
Esta medida de la dación en pago sólo ha sido contemplada por 3 partidos: UpyD, Partido Andalucista y Ciudadanos.
El principal problema de la vivienda es que los precios todavía tienen que bajar más. Para medir cuanto están sobrevaloradas se puede utilizar el indicador de en cuantos años se pagaría una vivienda media con los ingresos brutos familiares. Actualmente en España es en 6,2 años y se considera que el precio es razonablemente asequible si se puede pagar en 4 años o menos. Si los precios bajarán un 35% muchas más personas podrían acceder a la vivienda (bien en propiedad, bien en alquiler), y en caso de no poder pagarla tendrían más facilidades en venderla pues al haberla comprado a un precio razonable podrían venderla también a un precio razonable. Con este indicador se puede medir el éxito de los programas políticos a implantar. Además al disponer las familias de mucho más dinero estas pueden reactivar la demanda interna y todo el empleo que esta demanda genera. Muchas de las medidas que se han tomado y que algunos partidos siguen planteando es proporcionar ayudas económicas y aumentar el número de años en los que se puede pagar una vivienda. En mi opinión solo sirven para que los propietarios aumenten el precios de compraventa o alquiler.
Para fomentar el alquiler habría que desanimar a aquellos propietarios de pisos vacios, que no alquilan sus viviendas, siempre que estas estén situadas en zonas de gran demanda y se puedan alquilar. Así se hace en otros países europeos. Por ejemplo, en Holanda la ocupación de casas es legal si han permanecido vacías más de un año. En Dinamarca hay multas para los propietarios de pisos que hayan estado cerradas más de 6 semanas. En Reino Unido existen penalizaciones para los propietarios de vivienda vacía. También se permite la incautación si han permanecido vacías más de 6 meses y existe una Agencia Estatal de Vivienda Vacía. Y en Francia hay tasas a los propietarios (personas jurídicas) que tengan pisos desocupadas durante 2 meses en poblaciones con ciertas características.
Para evitar se queden pisos vacías algunos partidos (IU, UPyD, Ciudadanos, Podemos) contemplan el caso de las viviendas desocupadas que son propiedad de los Bancos y las AAPP's. No mencionan que estas viviendas representan menos de un 20% de las viviendas vacias (unas 300.000 de un total de 1.700.000) y que muchas de estas viviendas están en zonas que difícilmente son habitables como las ciudades fantasmas o zonas muy alejadas de las zonas urbanas. Me pregunto si no se atreven a implantar alguna medida también para los pisos vacíos de particulares por temor a perder votos.
Otro punto a considerar sería el aumentar el número de recursos judiciales para agilizar los conflictos entre propietarios e inquilinos. Actualmente si un inquilino deja de pagar pueden pasar meses (e incluso más de un año) hasta que la justicia ofrezca una solución. Ello es debido fundamentalmente a la lentitud de algunos juzgados, principalmente por falta de medios. Esto es un tema que provoca que muchos propietarios tengan reparos en alquilar sus inmuebles. UPyD menciona una reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos para aumentar la seguridad jurídica de los propietarios. Dudo mucho que pueda ser efectiva si no se aumentan los recursos judiciales que son el principal cuello de botella para que en la actualidad los propietarios puedan recuperar sus viviendas. Hay que tener en cuenta que si aumenta el número de viviendas en alquiler, presuntamente bajará el precio de los alquileres y el precio de las viviendas (muchas veces el precio de una vivienda se determina la rentabilidad que podamos sacarle y la decisión de alquilar o comprar según lo caro que sea el alquiler).
Recientemente Alemania ha limitado el precio de los alquileres. Acaban de aprobar una ley que limita el aumento de los precios de alquiler por encima de la media de la zona. La aplican para aquellas zonas donde haya escasez de vivienda. Por desgracias tampoco veo ninguna medida parecida en los programas políticos de Andalucía.
Por último se debería conceder la dación en pago y se debería limitar el número de hipotecas que conceden los bancos a familias que están poniendo en riesgo su economía al comprar pisos caros. Por ejemplo en Inglaterra se controlan las hipotecas que conceden los bancos para el caso de que no se pueda pagar con 4,5 años de los ingresos brutos familiares.
Esta medida de la dación en pago sólo ha sido contemplada por 3 partidos: UpyD, Partido Andalucista y Ciudadanos.
lunes, 16 de marzo de 2015
Noticias de la semana del 9 de marzo
1- Según el Consejo General del Poder Judicial hay más desahucios de inquilinos que de propietarios. Me pregunto como siguen insistiendo muchos medios que invertir es un negocio seguro sin mencionar que uno de los posibles riesgos es que se lo alquiles a un moroso.
2- Alemania ha limitado el precio de los alquileres. Acaban de aprobar una ley que limita el aumento de los precios de alquiler por encima de la media de la zona. La aplican para aquellas zonas donde haya escasez de vivienda. Me pregunto porque España no toma esta medida o alguna de las que explico en mi libro "Vivienda todavía un precio injusto".
3- Según el INE la vivienda ha subido en el 2014 un 0,3%. Esta subida la publican medios como Expansión y El Confidencial. Otros medios como idealista y el pais comentan que la cifra ha sido de 1,8%. La primera cifra se refiere a lo que ha subido en el conjunto del 2014 respecto al conjunto de 2013. La segunda cifra se refiere a lo que ha subido en el cuarto trimestre de 2014 respecto al cuarto trimestre del 2013. En mi opinión es más acertada la cifra del 0,3% ya que se refiere a todo el periodo anual.
2- Alemania ha limitado el precio de los alquileres. Acaban de aprobar una ley que limita el aumento de los precios de alquiler por encima de la media de la zona. La aplican para aquellas zonas donde haya escasez de vivienda. Me pregunto porque España no toma esta medida o alguna de las que explico en mi libro "Vivienda todavía un precio injusto".
3- Según el INE la vivienda ha subido en el 2014 un 0,3%. Esta subida la publican medios como Expansión y El Confidencial. Otros medios como idealista y el pais comentan que la cifra ha sido de 1,8%. La primera cifra se refiere a lo que ha subido en el conjunto del 2014 respecto al conjunto de 2013. La segunda cifra se refiere a lo que ha subido en el cuarto trimestre de 2014 respecto al cuarto trimestre del 2013. En mi opinión es más acertada la cifra del 0,3% ya que se refiere a todo el periodo anual.
lunes, 9 de marzo de 2015
Noticias de la semana del 2 de abril de 2015
Bankinter ha publicado en su blog una formula para saber si el precio de una vivienda es cara o no. Se trata del consabido PER. Para aquellos que no lo conozcan se trata de conocer en cuantos años podemos recuperar lo pagado por la vivienda. Si se puede recuperar en menos de 18 años (algunos autores estiman que en menos de 15 años) entonces se puede considerar que está a su precio o incluso que es barato. Caso contrario el piso es caro.
Sin embargo en el artículo consideran que esta cifra es 22 años, ya que es la media actual española. Reconocen que esta cifra puede ir cambiando de año en año. Sin embargo no explican que si hemos comprado un piso con un PER de 18 años, si el precio de los alquileres bajan el retorno de la inversión será superior a los 18 años. Tampoco entran a diferenciar entre las rentas brutas anuales y las netas que serían las que obtenemos tras restar los gastos de comunidad, derramas, IBI, etc. Habría que añadir que habrá periodos de tiempo en al que la vivienda esté sin alquilar o que haya algún cliente moroso que no nos pague.
Incluso con un PER de 15 años nadie nos garantiza que el precio de la vivienda pueda seguir bajando. Y otra cuestión interesante a tratar es si los precios de alquiler de ese preciso momento se corresponden a los salarios, o si están sobrevalorados. En el 2006 estaban sobrevalorados y por eso han bajado.
Por otra parte el INE ha publicado que el número de ejecuciones hipotecarias sobre viviendas habituales sigue aumentando. En concreto, en 104 se iniciaron 34.680 procedimiento de desalojamiento. Un 7,4% más que en 2013. Si sumamos las viviendas que eran de segunda residencia y las de personas jurídicas se obtienen 70.078 viviendas.
Desde el punto de vista del inversor la morosidad de los alquileres ha aumentado un 12% en el 2014. ¿Porque no ofrecen este dato los medios cuando publican noticias sobre la rentabilidad de los alquileres?
Y en la última noticia a destacar, Fernando Iglesias, franquiciado de Tecnocasa, opina que los precios han tocado fondo. Y que esto ha sido debido a que los Bancos conceden hipotecas. Y presume de que son grandes conocedores de los precios del mercado y que "algo vale lo que la demanda está dispuesta a pagar". ¿Valen ahora los pisos el precio que tenían en 2007?. Este dicho más bien debería ser "algo cuesta lo que la demanda está dispuesta a pagar". Me imagino que Tecnocasa en el 2007 también eran grandes conocedores del Mercado, pero como ha quedado demostrado no tenían ni idea de lo que debía ser un precio razonable (u asequible o justo).
Sin embargo en el artículo consideran que esta cifra es 22 años, ya que es la media actual española. Reconocen que esta cifra puede ir cambiando de año en año. Sin embargo no explican que si hemos comprado un piso con un PER de 18 años, si el precio de los alquileres bajan el retorno de la inversión será superior a los 18 años. Tampoco entran a diferenciar entre las rentas brutas anuales y las netas que serían las que obtenemos tras restar los gastos de comunidad, derramas, IBI, etc. Habría que añadir que habrá periodos de tiempo en al que la vivienda esté sin alquilar o que haya algún cliente moroso que no nos pague.
Incluso con un PER de 15 años nadie nos garantiza que el precio de la vivienda pueda seguir bajando. Y otra cuestión interesante a tratar es si los precios de alquiler de ese preciso momento se corresponden a los salarios, o si están sobrevalorados. En el 2006 estaban sobrevalorados y por eso han bajado.
Por otra parte el INE ha publicado que el número de ejecuciones hipotecarias sobre viviendas habituales sigue aumentando. En concreto, en 104 se iniciaron 34.680 procedimiento de desalojamiento. Un 7,4% más que en 2013. Si sumamos las viviendas que eran de segunda residencia y las de personas jurídicas se obtienen 70.078 viviendas.
Desde el punto de vista del inversor la morosidad de los alquileres ha aumentado un 12% en el 2014. ¿Porque no ofrecen este dato los medios cuando publican noticias sobre la rentabilidad de los alquileres?
Y en la última noticia a destacar, Fernando Iglesias, franquiciado de Tecnocasa, opina que los precios han tocado fondo. Y que esto ha sido debido a que los Bancos conceden hipotecas. Y presume de que son grandes conocedores de los precios del mercado y que "algo vale lo que la demanda está dispuesta a pagar". ¿Valen ahora los pisos el precio que tenían en 2007?. Este dicho más bien debería ser "algo cuesta lo que la demanda está dispuesta a pagar". Me imagino que Tecnocasa en el 2007 también eran grandes conocedores del Mercado, pero como ha quedado demostrado no tenían ni idea de lo que debía ser un precio razonable (u asequible o justo).
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