Comentarios al análisis de la firma de asesoramiento financiero arcano

    La pasada semana medios como El Mundo se hicieron eco de un informe de una firma de asesoramiento financiero. Tras leerme dicho análisis he considerado importante comentar los siguientes puntos: 

• Actualmente comenta que una vivienda se paga con 5,2 años de los ingresos brutos familiares. Según el Banco de España es mucho más: 6,3 años. 
• Afirma que las comparativas históricas de precios no funcionan, ya que ahora hay una demanda extranjera que gana más que los españoles, los intereses son bajos y los Bancos Centrales están inyectando liquidez. Sin embargo si que usa comparativas históricas en cuanto al número de viviendas que se construyeron en el pasado. ¿Pueden servir estas comparativas sin tener en cuenta el crecimiento demográfico actual, el número de personas jóvenes con contrato fijo y el stock existente?. 
• Disminuye la importancia del stock existente. En las cifras del informe solo se refieren a viviendas nuevas. 
• Reconoce que estas políticas monetarias son inusuales, pero no da ninguna estimación sobre cuanto debería costar una vivienda cuando estas políticas desaparezcan. 
• Comenta que la demanda extranjera representa un 25%. Incluso si esos datos son verdaderos no menciona el riesgo de que esta demanda extranjera no pueda posteriormente vender o alquilar estas propiedades a un precio alto, dado lo poco que ganan los españoles. Tampoco de que aquellas personas que compran por turismo o para jubilarse aquí decidan en el futuro dejar de trasladarse a España para irse a otros países más baratos, en especial si el terrorismo islámico se soluciona. Tampoco el riesgo de que dejen de comprar a medida que se vaya confirmando el cambio climático y la subida del nivel del mar. 
• Ofrece datos de las principales operaciones inmobiliarias realizadas en España. Si se observan con atención se ve que la mayor parte corresponden a centros comerciales, sucursales y hoteles. Supongo que también a oficinas, aunque no lo mencionan. La gran pregunta es: ¿cuantas han correspondido a viviendas de primera residencia?
• También le da una importancia excesiva a los tipos de interés y a la política de los Bancos Centrales. Sí directamente o indirectamente se van a usar para la compra de vivienda, sin tener para nada en cuenta lo que ganan los españoles, y si el precio de las viviendas se corresponde a su valor, entonces volveremos a caer en otra burbuja inmobiliaria.
• Habla de una bolsa retenida de demanda que podría comprar. Pero no menciona una bolsa retenida de oferta que podría vender si necesitan dinero.
• Reconoce la dificultad de realizar estimaciones ya que el contexto puede cambiar y haber realizado vaticinios incorrectos. Me pregunto porque aconsejan entonces tanto invertir en vivienda. E incluso si se habla de jugar a bolsa, porque no deberíamos empezar a oír también la expresión jugar a vivienda. 
• Tampoco menciona que en las próximas elecciones pueda haber un cambio de Gobierno que implante nuevas políticas encaminadas a que la vivienda sea más asequible y a implantar la dación en pago a la hora de pedir nuevas hipotecas

Noticias de la semana del 13/2

En un anuncio de idealista veo que se ofrece una vivienda con una financiación del 100%. Y en una noticia de El Mundo, La Agencia Negociadora afirma que ya hay bancos que proporcionan hipotecas al 100%. ¿Serán viviendas de bancos que son los que suelen ofrece más financiación? ¿Será que se vuelven a dar pisos con una financiación excesiva como ocurrió en la burbuja inmobiliaria?

Sea como fuera no creo que el problema de que no se vendan muchas vivienda no es que haya una escasa financiación. Más bien el problema es que los precios de los pisos todavía siguen estando caros, la población está bajando, hay mucho desempleo y muchos empleos que se crean no son estables.


En otra noticia se comenta que a los bancos les gustaría conceder más hipotecas para poder ganar más dinero. Sin embargo no van a poder conceder muchas por el riesgo que conlleva que no les paguen

Se trata de un enfoque correcto que también se puede ver desde otro prisma. Los bancos no van a conceder muchas más hipotecas porque saben que el riesgo de que el precio de las viviendas siga bajando es alto. Si tuvieran seguro que el precio se va a mantener, o incluso va a subir, entonces seguro que concederían todas las hipotecas posibles al 80%. en caso de que algunos propietarios no pudieran pagar entonces no habría ningún problema en que esas viviendas se vendieran en el mercado


Por otra parte idealista informa que Bankia comercializa viviendas con un descuento de hasta el 50%. Para mi que esta noticia debería haber sido clasificada como publicidad.

Y rebajas de hasta un 50% para viviendas de segunda mano tampoco me parece nada destacable. Según Tecnocasa la vivienda de segunda mano en el primer semestre del 2014 ya había bajado un 60%.


Finalmente varios medios se han hecho eco de la noticia del Colegio de Registradores de que la vivienda ha subido, según sus estadisticas, un 2,5%. Llama la atención que no incluyan tampoco otras estadísticas como la de TINSA en el que la vivienda bajo un 2,7%. Por otra parte, tampoco esta en consonancia con que hayan bajado los alquileres (dato del IPC anual). Tampoco dan su opinión sobre si estas subidas (sobre todo si se siguen manteniendo) son justificadas, sobre todo teniendo en cuenta lo que gana la gente, el stock existente y el crecimiento demográfico. Del 2000 al 2007 también subían las viviendas, y como desgraciadamente se ha demostrado, esa subida no estaba justificada.

A raíz de esta noticia han salido otras ( y posiblemente salgán más) en las que Bancos, la Asociación de Promotoras, etc. hablan de recuperación del sector. De entre las que he leído comentaré en un post posterior el Análisis de la firma de asesoramiento financiero Arcano. Aquellas personas interesadas pueden seguir los posts subscribiéndose al blog con la opción "SEGUIR POR EMAIL " situada a la izquierda de la página web.

Noticias de la semana del 5-2

De esta semana he considerado importante destacar tres noticias, en especial la segunda:

1- Madrid sigue teniendo una deuda impresionante que no le permite pagar las ayudas a la vivienda pasadas y menos aun iniciar un nuevo plan de vivienda. Ya el 4 de agosto de 2013 informaba El Pais de que los 350 millones de el plan de rehabilitación 2009 – 2012 no se había dispuesto ni un centimo . “debían beneficiarse 186.000 familias, que recibirían hasta 27.000 euros por piso; además, 35.000 propietarios podrían contar con hasta 50.000 euros para favorecer así la instalación de 1.750 ascensores. según recalca el diputado regional socialista antonio fernández gordillo, el ejecutivo autonómico se gastó 2,4 millones de euros en publicitar el plan.”. http://ccaa.elpais.com/ccaa/2013/08/04/madrid/1375635586_132241.html

cuando visitaba pisos me llegaron a decir que no tenía ascensor, pero que no se ponía porque los vecinos no conocían las ayudas...


2- Por fin alguno medios se han hecho eco de alguien que dice que la vivienda no subirá en 2015. Se trata de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV). Como una de las causas indican el paro juvenil. Y es que los jóvenes son en realidad los que más necesitan una vivienda. Otras causas son la temporalidad de muchos contratos y la deflación salarial. Se les olvida indicar que aún si estos 3 aspectos estuvieran al mismo nivel que en 2007 los precios deberían seguir bajando pues todavía no se pagan con 4 años de ingresos brutos familiares. Esta cifra indica si una vivienda es accesible y actualmente está en 6,2 años.

3- El BBVA, a pesar de haber reducido el importe de sus "activos inmobiliarios", ha perdido dinero en dichas operaciones. Ello casa con la opinión de Borja Mateo, en la que los Bancos irían vendiendo más viviendas a medida que tuvieran beneficios en su actividad global.

Según los cálculos de RR de Acuña & Asociados, el coste de mantenimiento de las viviendas de los bancos varia del 2 al 5%. Si no han podido vender antes, y posiblemente a un mayor precio, era porque no podían permitirse entrar en perdidas, aunque estas fueran mínimas.


Mañana no podré comentar las noticias, pero si surge algo interesante ya lo incluiré en un post adicional o en el siguiente resumen de la semana.

Noticias de la semana del 26/01

Últimamente aparecen muchos artículos (por ejemplo en idealista) en los que se explica que hay provincias en la que los precios bajarán y otras que subirán. Yo incluso desglosaría por ciudades, e incluso en las ciudades grandes por distritos. 

También sobre el aumento del número de hipotecas. Podría ser una buena noticia si la gente está comprando pisos a un precio razonable. Pero los precios deberían seguir bajando y  existe el riesgo de que si se quedan sin trabajo o necesitan cambiar de residencia, se van a encontrar que van a perder dinero a la hora de vender su vivienda. También existe el riesgo de que el EURIBOR suba en los próximos años. 

Ojala los bancos estuvieran dando estas nuevas hipotecas con la dación en pago. Eso significaría que realmente creen que la vivienda no va a seguir bajando.

En otra noticia informan sobre el número de hipotecas: "15.900 préstamos sigue siendo un número muy bajo. de hecho, supone el 12,3% de lo que se llegó a dar en los mejores meses vividos por el sector inmobiliario". Hubiera preferido que la valoración de si es mucho o poco se basará en cuanta gente necesita comprarse una vivienda, especialmente para primera residencia, y se la puede pagar con 4 años de sus ingresos brutos familiares

En El Mundo publican un texto con el siguiente título "Arroyo del Fresno, zona cero de la recuperación inmobiliaria".Personalmente hubiera titulado el artículo "Arroyo del Fresno, una zona con recuperación inmobiliaria". El título actual puede dar a entender que todas las zonas de España se están recuperando. Y no es así, tal como se reconoce muy al final del artículo. 

Otro tema que me llama la atención es que se han revendido pisos. Espero que no sean una parte significativa ya que ello conllevaría un nuevo proceso especulativo que ha sido una de las causas de la burbuja inmobiliaria. 

Por útlimo, Garcia Bernardos, opina que el incremento de hipotecas y la bajada de intereses será muy positivo para el mercado residencial. Yo creo que sería más beneficioso para los compradores de residencia habitual que las casas bajarán de precio hasta poderse comprar con 4 años o menos de los ingresos brutos familiares.

Buena acogida del libro "Vivienda: todavía un precio injusto"

Quería agradecer a todos aquellos que se han descargado el libro "Vivienda: todavía un precio injusto". En estos momentos figura como el libro más descargado en el top 100 gratis de su categoría: "Sociedad y Cultura".

Algunos comentarios que ya he recibido son:

    1- Cuando me preguntan que hago les llama la atención que no sea economista. Todos entendemos que ha habido una gran burbuja inmobiliaria y cuales han sido sus causas. Y eso que no todos somos economistas. Creo que para explicar que los precios todavía deberían bajar no hace falta haber estudiado economía. Simplemente es necesario explicar que todavía deben alcanzar un precio justo, es decir asequible para la población, que sea razonable desde un punto de vista socio-económico, y no desde un punto de vista meramente especulativo.

    2- El otro comentario es sobre el indicador de que una vivienda debería poderse pagar con menos de 4 años de los ingresos brutos familiares. Suelen exclamar que la gente no gana tanto dinero para comprarse una vivienda con 4 años. Da la impresión de que dan énfasis al problema de que los salarios son muy bajos. No piensan que el principal problema con la vivienda es que los precios todavía siguen siendo muy altos. Si las casas se pudieran pagar con 4 años o menos entonces muchos más ciudadanos podrían acceder a una vivienda digna en España.

Nuevo libro sobre el precio de la vivienda: Gratis hasta el 30 de enero

Acabo de publicar el libro “Vivienda: todavía un precio injusto”. Este libro trata de responder a las siguientes preguntas: ¿Cuánto debería pagar por una vivienda? ¿Merece la pena esperar? ¿Van a seguir bajando? ¿Están actuando las Administraciones para que la vivienda sea más barata? ¿Es la vivienda más accesible en otros países? ¿Puede ser rentable comprar ahora una vivienda para invertir? ¿Por qué los precios tienen que bajar? ¿Nos piden un precio justo para comprar una vivienda?

El libro está disponible en amazon Su visualización en un dispositivo Kindle es directa. Para aquellos que no tengan un Kindle también se puede visualizar en otos dispositivos (iphone, ipad, teléfono Andoid, tableta Android, PC, Blackberry, Samsung, Mac). Para ello hay que descargarse la correspondiente aplicación, tal como se indica en la página de amazon:

http://www.amazon.es/gp/help/customer/display.html/ref=pe_386191_48869921_TE_M1T1MYK?nodeId=200127470

Para ebooks distintos a amazon habría que convertir el formato. Para ello podemos utilizar el programa calibre ( http://calibre-ebook.com ). Habría que añadir el libro en calibre y luego pulsar sobre el botón "convertir libros", y seleccionar el formato que lee nuestro ebook (p.ej. epub). Generaría un fichero para ser copiado a nuestro ebook. En mi pc lo genera en la carpeta de "mis documentos" en la subcarpeta "Biblioteca de calibre".

Noticias de la semana del 23/01/2015

Según una encuesta de CBRE de la consultora inmobiliaria CBRE el 54% de los directivos cree que el precio de la vivienda va a seguir bajando. Esta misma noticia la han interpretado dos medios de forma distinta en sus titulares:

• En el Mundo: "Crece el optimismo en el sector inmobiliario de cara a 2015"
• En idealista: "los directivos no lo ven tan claro: el 54% cree que el precio de la vivienda seguirá bajando"

Es uno más de los muchos artículos que están apareciendo de lo que opinan los distintos actores sobre si va a subir la vivienda. Hecho en falta aparte de opiniones o estadísticas, un análisis más detallado sobre si todavía el precio de la vivienda es difícilmente asequible de acuerdo a lo que ha subido el IPC (o sueldos) en los últimos años; o de la relación entre el precio de la vivienda y los ingresos netos familiares. Uno de los pocos que han mencionado este aspecto ha sido Fitch.


Fitch afirma que las viviendas están sobrevaloradas en un 10%. Este calculo lo han hecho en base a los ingresos familiares. Me pregunto de donde han sacado este número. Suponiendo que una vivienda es accesible si se puede pagar en 4 años y teniendo en cuenta que según el Banco de España una vivienda media se paga en 6,2 años de ingresos brutos familiares, sale que la vivienda está sobrevalorrada un 35%.

Un ejemplo de otra fuente que sólo se ha fijado en las estadísticas ha sido Moody's. Han constatado que el descenso en el precio de la vivienda se está frenando. Hecho de menos una calificación (tipo AAA,BBB, ...) de las que suelen hacer sobre el riesgo de que los precios actuales se puedan mantener teniendo en cuenta los salarios de los españoles, el desempleo, el stock existente, el decrecimiento demográfico, etc.