Noticias de la semana del 23/01/2015

Según una encuesta de CBRE de la consultora inmobiliaria CBRE el 54% de los directivos cree que el precio de la vivienda va a seguir bajando. Esta misma noticia la han interpretado dos medios de forma distinta en sus titulares:

• En el Mundo: "Crece el optimismo en el sector inmobiliario de cara a 2015"
• En idealista: "los directivos no lo ven tan claro: el 54% cree que el precio de la vivienda seguirá bajando"

Es uno más de los muchos artículos que están apareciendo de lo que opinan los distintos actores sobre si va a subir la vivienda. Hecho en falta aparte de opiniones o estadísticas, un análisis más detallado sobre si todavía el precio de la vivienda es difícilmente asequible de acuerdo a lo que ha subido el IPC (o sueldos) en los últimos años; o de la relación entre el precio de la vivienda y los ingresos netos familiares. Uno de los pocos que han mencionado este aspecto ha sido Fitch.


Fitch afirma que las viviendas están sobrevaloradas en un 10%. Este calculo lo han hecho en base a los ingresos familiares. Me pregunto de donde han sacado este número. Suponiendo que una vivienda es accesible si se puede pagar en 4 años y teniendo en cuenta que según el Banco de España una vivienda media se paga en 6,2 años de ingresos brutos familiares, sale que la vivienda está sobrevalorrada un 35%.

Un ejemplo de otra fuente que sólo se ha fijado en las estadísticas ha sido Moody's. Han constatado que el descenso en el precio de la vivienda se está frenando. Hecho de menos una calificación (tipo AAA,BBB, ...) de las que suelen hacer sobre el riesgo de que los precios actuales se puedan mantener teniendo en cuenta los salarios de los españoles, el desempleo, el stock existente, el decrecimiento demográfico, etc.

¿Es razonable que dejen de bajar los precios?

En un artículo Luis Martín de Ciria, periodista de El Mundo, opina que ha empezado un nuevo ciclo inmobiliario. Asume que la gente vuelve a comprar pisos porque cree que las rebajas van a terminar. ¿No será que ya había la suficiente demanda latente para que la gente compre?. Tampoco da ningún argumento sobre si los precios son razonables. Desde hace años comentaban que los precios habían dejado de bajar. Como eso ya se ha oido bastante, ahora dicen que ha empezado un nuevo ciclo inmobiliario... Por mi parte ojala se pongan al precio al que deberían de estar y vuelvan a construirse los pisos que realmente hagan falta.

Ana Pastor, ministra de Fomento, comenta que el sector de la construcción está saneado como consecuencia "de una política completamente distinta y de la nueva política legislativa".

Me comento cuales son las nuevas politicas y legislaciones. ¿Se está evitando que se queden pisos vacios como ocurre en otros países? Por ejemplo en Francia hay tasas a los propietarios (personas jurídicas) que tengan pisos desocupadas durante 2 meses en poblaciones con ciertas características¿Se han tomado medidas para que un piso se pueda comprar con los ingresos brutos familiares de 4 años?  Por ejemplo el Banco de Ingaterra ha limitado las hipotecas a 4,5 años. ¿Se permite la dación en pago de las nuevas hipotecas?. Y es que no entiendo porque los bancos no ofrence la dación pago si tan convencidos están de que los pisos van a empezar a subir. 

Tampoco comenta cuanto deben los promotores a los bancos, cual es el stock de los bancos y cuantos desahucios se siguen produciendo.

Si hacemos caso a la opinión de Casaktua, portal inmobiliario con casas de bancos, 2015 será un buen año para comprar piso. Argumentan que los precios tenderán a estabilizarse, que la economía mejorará, que el empleo aumentará, que al haberse suprimido ayudas al alquiler mucha gente comprará, que la concesión de hipotecas han aumentado, y que hay una tendencia alcista del número de pisos que se venden. Pero no mencionan de los riesgos de que Euopa e IberoAmércia entre en recesión, que muchos empleos son temporales y con sueldos bajos, y que el número de compraventas tan grande de los años previos a 2007 es lo que origino la actual crisis ecónomica. 

Puede que los pisos dejen de bajar en el 2015, pero lo dudo. Y si lo hacen, es porque en general la gente sigue sin estar informada de cuanto debería pagar por un piso y el Gobierno y los bancos apenas han hecho algo útil para que se pongan a un precio más justo. 

precios de la vivienda: nuevos informes del tercer trimestre de 2014

Por una parte el INE informa de que los precios han subido en el tercer trimestre del 2014, en tasa interanual, un 0,3%. Por otra parte TINSA considera que en en el mismo periodo los precios han bajado un 4,2%.  Y en noviembre las bajadas se están acentuando ya que la bajada es del 6,3%

No podría afirmar quien tiene más razón. Pero lo que si que puedo resaltar es que los precios de la vivienda en España todavía están caros en relación a los ingresos familiares. Según el Banco de España todavía hacen falta 6,3 años de ingresos brutos familiares para pagar una vivienda. Esta cifra ha aumentado una décima del segundo al tercer trimestre. Una vivienda se debería pagar en menos de 4 años para considerarse accesible. Esta última cifra es la que realmente debería importar al conjunto de la sociedad, ya que nos indica lo lejos que todavía estamos de que la gente se pueda permitir comprarse un piso sin tener que hipotecarse de por vida y con el riesgo de perderlo e incluso debiendo dinero al banco.

Nuevo presidente de la Asociación de Promotores de Madrid

El pasado viernes El Mundo entrevisto al nuevo presidente de la asociación de promotores de Madrid. Este cree que puede conectar con los ciudadanos y mejorar la percepción que tienen de los promotores a través de la atención al cliente. Me pregunto a que llama atención al cliente. ¿informar más sobe las maravillas de una nueva promoción que se está construyendo cuando un posible comprador llame? ¿atender más rápido a las reparaciones que pueda tener una nueva vivienda? ¿que está muy bien de precio y que hay que comprarlo ya porque la vivienda está subiendo?

A mi lo que me gustaría es que por una parte informarán de porque las casas siguen siendo tan caras, de cuantas casas ahora hay vacias, de cuantas casas se están construyendo, y de que se puede hacer de forma concreta para que las casas se puedan pagar en 4 años con el salario integro bruto familiar.

http://www.elmundo.es/economia/2014/11/28/54777b55e2704e275e8b4580.html

Bankia acaba de poner a la venta más de 5000 viviendas por menos de 80.000€. Pero, tras mirar la página web de bankia no he encontrado nada que merezca la pena.

Lo destacable es que esta noticia ha aparecido en diversos artículos:

http://www.abc.es/economia/20141126/abci-bankia-venta-viviendas-201411261122.html
http://economia.elpais.com/economia/2014/11/26/actualidad/1417003036_908209.html
http://cincodias.com/cincodias/2014/11/26/mercados/1416997317_033328.html
http://www.elmundo.es/economia/2014/11/26/5475ad0dca47419b798b4577.html


Todos ellos parecen dar la publicidad que Bankia les ha indicado. Echo de menos que no pongan ningún análisis propio sobre si estas viviendas merecen la pena o no.

Me pregunto si esta noticia la están publicando porque Bankia se gasta bastante en publicidad en estos medios.

la falta de opinión de muchos periódicos

Desde mediados de agosto estoy enfadado con el tono que se le da a muchos artículos. Da la impresión de que los periódicos está informando de que las viviendas ya van a dejar de bajar e incluso van a empezar a subir. Veamos algunos ejemplos

1- Comentan que es un momento propicio para comprar. Es decir lo que llevan comentando muchos medios, expertos, gobernantes, bancos desde el año 2007 y como todos hemos visto se han equivocado.
Luego matiza y viene a decir que en las zonas buenas los precios subirán y que en las malas el precio bajará. En estas segundas interesa esperar.
Da la impresión de que como inconveniente presentan que el comprado tiene que disponerr de unos ahorroos (un 30% del precio del inmueble). Yo más bien diría que es lo que siempre ha sido conveniente y que nunca los bancos deberían haber permitido a la gente hipotecarse por más dinero. Y esto es algo que todavía siguen haciendo muchos bancos en el caso de los pisos que tienen en propiedad.
Como no puede dejar de lado a los inversores, que siguen siendo los que más compran pisos, calcula una rentabilidad neta del alquiler del 4%. Pero para calcular este 4% lo hace con el precio de  una vivienda media, cuando antes comentaban que solo aconsejaban comprar viviendas de localizaciones especificas, incluso del sector "prime",  que como podemos suponer son más caras que una vivienda media.
http://www.expansion.com/2014/08/17/empresas/inmobiliario/1408305029.html?a=1f9647f73d935bacb30444d391441bd7&t=1413128962&a=1f9647f73d935bacb30444d391441bd7&t=1413045694

2- En otro artículo de Expansión, calcula que la Comunidad de Madrid tiene 27.198 casa José Antonio Pérez, director de la Cátedra Inmobiliaria del IPE, apunta que en Madrid hay un stock de 27.198 casas. A 14 de octubre de 2014 he visto que en idealista se venden 77.616 viviendas. No se de donde ha sacado José Antonio Pérez este número, pero teniendo en cuenta solo la fuente de idealista salen casi 3 veces más de viviendas.
Esta persona comenta que hay dos caminos para disminuir el stock existente. El primero es la compra de viviendas por parte de extranjeros. Si es como segunda residencia no se para que van a querer un piso en Madrid o cualquier otra ciudad de interior. Y si es para inversores extranjeros no se a quien se lo van a poder vender luego.
El segundo camino es la concesión de hipotecas, ya que cree que es el verdadero riego sanguíneo de la vivienda. Yo más bien diría que el verdadero riego sanguíneo de la vivienda es el empleo. Si falta el empleo y si el precio de la vivienda se ha pagado demasiado alto, entonces las hipotecas son un veneno para los hipotecados, y para todo el resto de los actores.
http://www.expansion.com/2014/08/17/empresas/inmobiliario/1408304564.html

Otro día continuaré con el resto, ya que leer y escribir sobre esto me deja agotado (y cabreado)

la falta de opinión de muchos periódicos (2)

En el pasado artículo analizaba algunas noticias de prensa. Otras que me gustaría comentar son:

1- "Tiempo de comprar casa". Es el titular de una noticia de El Mundo del 5 de septiembre. Defiende comprar ahora porque empiezan a darse las primeras subidas, se conceden más hipotecas, y a un precio más barato; y porque los pisos no se van a terminar regalando como desean algunos. No explica que en el boom inmobiliario también subían los precios y se concedían muchas hipotecas. Tampoco comenta las estadísticas en las que se observa que se siguen produciendo bajadas (ver entrada de mi blog del 16 de septiembre). Y dice que lo que queremos es que se regalen los pisos cuando lo que queremos es que se vendan a un precio justo.
El experto Garcia Bernardos termina haciendo referencia a un informe de Deloitte que situa el esfuerzo en la compra de una vivienda en 4,4 años. Pero no indica que el Banco de España lo situa en 5,9 años.
http://www.elmundo.es/economia/2014/09/05/5408ae44e2704e19188b4589.html


2- "Cascada de compradores de vivienda a la vista". Da a indicar que las agencias inmobiliarias están recibiendo a muchos compradores y que estos concuerdan en que es un buen momento para comprar. ¿No será que los convencen de que es un buen momento para invertir? ¿o de que no tienen mas remedio que comprar aunque sepan que los pisos están caros?
También estima que un 15% de los compradores terminan retirándose, probablemente por falta de financiación. ¿No será que se retiran porque los pisos están todavía muy caros? Tampoco es que busquen un milagro, como mencionan en el artículo, sino solo una vivienda a un precio razonable.

http://www.elmundo.es/economia/2014/10/10/5436d0b8ca4741c2438b458d.html


Aunque siempre es bueno que los partidarios de que suban los precios expresen su opinión sería mucho mejor que los periódicos, teóricamente imparciales y objetivos, expresarán también su opinión.